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      市場分化優質房企市占率提升 碧桂園資本穩健有望迎新發展

      2022-08-26 15:03:20 和訊 

        行至8月中下旬,房地產行業即將迎來半年業績披露的高峰。經歷行業深度調整,面臨市場下行壓力,資本市場對各大房企的業績已經有了一定的預見。營收和利潤下滑已經成行業大勢。

        但資本市場是理性,也擁有敏銳的嗅覺,行業經歷股價一路下跌已經到了底部,而市場下行的困局也是暫時的,目前也在市場的較底部,穩健發展才是未來的主基調。

        首先從市場來說,中國房地產剛需和改善需求仍有很大的市場,城鎮化、人口流動,以及改善性需求長期存在。在目前個別房企暴雷之下,優質房企未來或擁有更大的發展機遇。

        再看看這些房企能承受多長時間的調整,就要看現金流安全性了。以龍頭民營房企碧桂園舉例,公司銷售金額還穩在第一名,且連續兩月銷售有回溫跡象,再者融資方面,公司在2022年融資暢通,且持續優化債務結構,顯然具備了打持久戰的條件。

      市場分化優質房企市占率提升  碧桂園資本穩健有望迎新發展

        市場好于預期

        據克爾瑞發布的1-7月銷售數據顯示,市場和企業銷售表現較上半年相對穩定,環比降幅略低于往年30%左右的平均水平。同比降幅39.7%,降幅略有收窄。7月典型城市市場環比下降16%,好于預期。 

        從數據看,市場在底部并已企穩,略微呈現上升之態。

        再來看房企,以碧桂園為例,公司7月歸屬于股東的權益銷售金額301.1億元,1-7月累積金額約為2151.9億元。

        在克爾瑞的銷售榜單中,碧桂園操盤金額2712.2億元,權益金額2151.3億元,全口徑金額2854.9億元,均穩居第一位。

      市場分化優質房企市占率提升  碧桂園資本穩健有望迎新發展

        從市場占有率來看,2022年碧桂園處于上升態勢,以克爾瑞百強房企數據為底層數據計算,碧桂園1-7月操盤、權益和全口徑金額占百強房企金額的比例分別為7.58%、5.28%、10.03%,權益口徑金額占比保持穩定,操盤和全口徑金額占比大幅上漲,其中全口徑金額大幅上漲了4個百分點。

        此外,碧桂園是全國土儲布局最為廣泛的企業。截至2021年12月31日,公司開發項目遍布31個省份、299個地級行政區劃、1425個縣級市/區/縣,項目總數達到3216個。

        2021年,碧桂園來自三四線城市的銷售額占比達68%,有161個城市的市占率超過5%,其中有13個地級市的市場占有率大于20%,55個城市的市占率在10%-20%。權益合同銷售額排名前十的城市,大部分為強三四線城市。

        億翰智庫觀點認為,碧桂園的布局特點主要有三點優勢:第一,選城準,盡管碧桂園主要布局三四線城市,但選城眼光獨到,進駐城市多數為人口規模50萬以上、發展潛力較好的城市;第二,投資具有連續性,一旦選定城市進行入駐,碧桂園對其的投資便會持續,深入布局有利于市場占有率及品牌效應的提高;第三,因城施策,在異地復制的同時采取差異化投資,更加契合定位,最大化發揮品牌效應。

        在業內人士看來,行業分化格局明顯分化,市場占有率的進一步強大意味著企業將獲得更大的市場空間和更多的發展機遇。碧桂園的銷售數據正在印證這樣邏輯。

        按照房地產行業的周期論,底部過去行業將回歸常態,經歷深度調整的行業發展更加穩健,而中國龐大的房地產需求將給這些優質房企提供良好的機遇。

        “造血功能”正常 現金流安全性高

        當前環境,房企能否順利穿越周期,則需要深度研判房企的現金流狀況。銷售端看,碧桂園整體處于穩定,回款方面,碧桂園在今年1-6月的銷售經營中,上半年權益銷售回款率繼續保持在90%以上的高水平,遠高于百強房企的平均值。

        資金回籠能力是房企現金流安全最核心的部分,擁有穩定的現金回籠,才是對抗周期最強大的能力,給了公司穿越周期的底氣。

        融資方面,2022年開始,碧桂園融資渠道暢通。3月獲取了境內銀行間協會50億中期票據的發行額度并成功注冊;并先后與招商銀行、農行廣東分行簽訂150億元及400億元的戰略合作協議;5月試點增信發行5億元公司債。

        融資能夠從外部補充現金,企業的現金流安全就多一份保障。同時從行業來看,目前能正常融資正是說明資本市場認可其發展和后續的還款能力。

        從碧桂園債務管理、回購等舉措亦能說明其資金實力。2021年底至今,碧桂園已多次主動回購債券、增持債券及公司股票,力保投資人利益,碧桂園2022年已無需要兌付的美元債。

        有充裕現金提前還債,減少短期債務占比,同時通過新發行債券,將整體債務期限拉長,通過科學管理,碧桂園的債務結構得到優化,償債壓力也大大減少,更有利于應對當下環境。

        從財務方面看,碧桂園自從2018年立志以行穩致遠為發展目標后,保持了穩健的財務策略,公司致力于降低負債率,至2021年年底凈負債率降至45.4%的低位水平,賬面現金余額1813億,現金短債比高達2.3倍。

        也正是因為提前降負債,碧桂園為自己爭取了更多的空間和機會,在這一輪行業深度調整中,有了更強的對抗風險的能力。

        當然,從目前的情況看,沒有房企能言自己絕對安全,接下來拼的就是企業的韌勁,從市場和業績來說,目前是低谷無疑,能走出低谷,穿越周期則要看房企自己的努力。

        

      (責任編輯:張蒙 )

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